We verdiepen een aantal juridische vragen door ze te koppelen aan drie juridisch-fiscale thema’s verbonden aan het werken met coöperaties voor wonen.
We zoemen respectievelijk in op drie thema’s:
- De waarde en de waarde bepaling van de aandelen
- Het businessplan en de afschrijvingen van de coöperatie
- De voordelen van alle aard voor de beheerders van de coöperatieve vennootschap.
Essentie van deze problemen
1. De waarde en de meerwaarde van de aandelen
Doorheen de tijd verandert de (meer)waarde van aandelen van vennootschappen. Dat is dus niet alleen zo bij ‘woon’ en/of vastgoed-vennootschappen. Het heeft te doen met veranderingen in de markt en de (bedrijfs)omgeving, met fiscale/juridische veranderingen, … , boekhoudkundige keuzes, … Tegelijkertijd is het zeker een reëel gegeven/probleem bij woon-coöperaties omdat doorheen de tijd de waarde van vastgoed evolueert, omdat er zelfbouw-honoraria moeten verwerkt worden, … De keuze die sommige wooncoöperaties gemaakt hebben om te werken met een vaste nominale waarde uit principiële overwegingen (bv niet te willen stappen in een speculatief verhaal) blijken steevast niet houdbaar en eerder naïef omdat ze voorbij gaan aan de realiteit van de prijssetting op de woonmarkt (cfr ervaring cohousing in Ohay).
Bijvoorbeeld: een koppel stapt enthousiast in aan nominale waarde. Na 15 jaar komen ze als koppel in een echtscheiding terecht en ze opteren beiden om uit het project te stappen. Met de uitbetaling aan nominale waarde is het evenwel niet mogelijk om elders een pand te kopen van eenzelfde kwaliteitsniveau.
2. Het businessplan en de afschrijvingen
Een vennootschap wordt geacht winst te maken. Doet ze dat niet (en draait ze verlies), dan is ze verplicht een herstel plan op te maken. Zulk een herstelplan moet opgemaakt nadat ze twee jaar na elkaar verlies draait. Daarnaast wordt gekeken naar de evolutie van het beschikbaar (eigen vermogen) ten opzichte van de oprichting. De alarmbelprocedure gaat dan van start van zodra het eigen vermogen minder wordt dan 50% van het eigen vermogen bij oprichting.
Dit zijn wettelijke verplichtingen en het betreft een aansprakelijkheidskwestie. De overheid wil ‘derden’ beschermen. Ze wil er op toe zien dat de spelers op de vrije markt onderling minimaal solvabel blijven.
In ons geval van cohousing vanuit een CVBA is deze kwestie van bijzonder belang omdat wij niet direct een verdienmodel nastreven terwijl anderzijds wij wel geconfronteerd worden met terugkerende kosten in de vorm van afschrijvingen.
Investeringen (aankoop en verbouwingen/restauraties) worden immers afgeschreven in de boekhouding en de balans en resultaatrekeningen. Hiervoor legt de Raad van Bestuur afschrijvingsregels vast conform de wettelijke bepalingen. Indien de inkomsten op jaarbasis kleiner zijn dan de kosten (in casu afschrijvingen) dan draaien wij verlies.
3. De voordelen van alle aard
Als een bestuurder van een vennootschap in een huis woont dat eigendom is van die vennootschap, dan gaat de fiscus er van uit dat die bestuurder hier voordeel uit haalt: ‘voordelen van alle aard’ (VAA). Tenzij hij/zij die voordelen compenseert of terugbetaalt. Doet hij/zij dat niet, dan worden de VAA beschouwd als inkomen van een zelfstandige (tenzij de beheerder werknemers zou zijn van de vennootschap). Dit alles wil zeggen: sociale lasten te betalen als zelfstandige in hoofdberoep alsook inkomensbelasting betalen op de financiële waarde van de VAA. In ons geval, een cvba, niet anders. Het maakt ook niet uit dat wij eerder een ‘maatschappelijk’ doel hebben en geen commercieel. Wij zijn geen vzw dus de regel is van toepassing. De VAA kunnen betrekking hebben op huis, gebruik nutsvoorzieningen, internet en telefonie, … en/of andere genoten diensten.